隨著迪拜房地產(chǎn)通過區(qū)塊鏈進行細分化，代幣化實際上解決了什么問題--負擔能力、訪問能力還是幻覺？
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XRP Ledger上的Prypco Mint打開了迪拜部分房地產(chǎn)的大門
迪拜推出了一種進入世界上最昂貴房地產(chǎn)市場之一的新方式，不是通過降低價格，而是通過重新思考所有權(quán)本身的想法。
5月25日，迪拜土地部門推出了Prypco Mint，這是一個基于Ripple（XRP）Ledger的政府支持平臺。該服務允許阿聯(lián)酋居民購買法律認可的部分房地產(chǎn)包裹，起價為2，000迪拉姆，約合545美元。
該計劃旨在到2033年將價值高達160億美元的房產(chǎn)代幣化，為以前幾乎無法獲得該資產(chǎn)類別的小型投資者打開大門。
每個代幣都直接與迪拜的官方財產(chǎn)登記處綁定，并代表有效的產(chǎn)權(quán)契約，解決了許多全球區(qū)塊鏈財產(chǎn)企業(yè)尚未解決的差距。
該平臺是與專注于資產(chǎn)代幣化的英國金融科技公司Alt合作開發(fā)的，在迪拜虛擬資產(chǎn)監(jiān)管局的監(jiān)督下運營。
它目前正處于試點階段，僅限于阿聯(lián)酋身份證持有者，并在該市的房地產(chǎn)沙箱內(nèi)運行，這是一個專為新房地產(chǎn)技術(shù)設計的測試環(huán)境。
DLD表示，如果試點按計劃進行，該平臺可能會在未來12至18個月內(nèi)向國際投資者開放，但須獲得監(jiān)管機構(gòu)的批準。
該項目是迪拜更廣泛的《2033年房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略》的一部分，該戰(zhàn)略旨在實現(xiàn)市場的數(shù)字化和現(xiàn)代化，同時使其更具包容性。
此次發(fā)布正值迪拜房地產(chǎn)需求創(chuàng)新高之際。根據(jù)2025年Henley & Partners財富報告，該市擁有81，200名百萬富翁、237名百萬富翁和20名億萬富翁。
對于大多數(shù)散戶投資者來說，進入這個市場的機會仍然有限。Prypco Mint不會改變迪拜房地產(chǎn)行業(yè)的基本面，但它最終可能會提供一種合法、受監(jiān)管的方式來參與該行業(yè)，而無需傳統(tǒng)的資本障礙。
迪拜房地產(chǎn)令牌化和什么是令牌化
迪拜的房地產(chǎn)市場繼續(xù)設定全球基準，不僅在規(guī)模上，而且在變化速度上。
僅2024年，該行業(yè)的交易額就達到了7610億迪拉姆（約合2050億美元），交易量同比增長36%，總價值增長20%。
包括房產(chǎn)交易和租賃協(xié)議在內(nèi)的房地產(chǎn)手續(xù)總數(shù)達到278萬筆，為迪拜歷史上最高水平，比2023年增長了17%。
在此背景下，迪拜碼頭和商業(yè)灣等優(yōu)質(zhì)地區(qū)的吸引力正在不斷上升。2025年初，這些地區(qū)的平均房價同比上漲12%，目前為每平方英尺2，300迪拉姆（626美元）。
在這些地區(qū)購買一整套公寓通?；ㄙM約500萬迪拉姆（136萬美元），這一水平使得大多數(shù)投資者無法直接擁有所有權(quán)。
通過代幣化，相同的資產(chǎn)可以被拆分為更小的可交易單元。1%的股份現(xiàn)在需要50，000迪拉姆（13，600美元），而最低股份從2，000迪拉姆（545美元）起。
效率差距同樣明顯。迪拜的傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易可能會產(chǎn)生10-15%的管理費用，包括經(jīng)紀人傭金、轉(zhuǎn)讓費和法律費用。關(guān)閉通常需要兩到三個月的時間。
Prypco Mint的基于區(qū)塊鏈的模型將這些成本降低至0.5%左右，并允許在10分鐘內(nèi)結(jié)算。智能合同實現(xiàn)了所有權(quán)發(fā)行和收入分配的自動化，消除了對中介機構(gòu)的需求。
該平臺還支持創(chuàng)收。迪拜碼頭等地區(qū)的租金收益率平均每年6-8%。價值10，000美元的代幣化股票每年的收益可能在600 -800美元之間，并通過智能合同自動支付。
這些每月回報不僅僅提供現(xiàn)金流。它們創(chuàng)造了長期持有代幣的理由，反映了傳統(tǒng)財產(chǎn)所有權(quán)的行為，而不是投機性的數(shù)字翻轉(zhuǎn)。
人口趨勢又增加了一層。2024年迪拜外籍人口增長4.5%，達到890萬人。這些居民中的許多人在這座城市長期扎根，但投資完全財產(chǎn)所有權(quán)的資本有限。
Prypco Mint提供了一條與其財務能力相匹配的進入途徑，可能會為更廣泛的細分市場解鎖房地產(chǎn)準入，并吸引可能留在系統(tǒng)之外的資本。
全球平臺正在制定早期參與規(guī)則
房地產(chǎn)代幣化一直在全球市場悄然擴張，美國成為最活躍的地區(qū)之一。像RealT和Lofty這樣的平臺已經(jīng)率先采用，專注于零售參與，而不是機構(gòu)規(guī)模。
根據(jù)ScienceSoft的2025年報告，RealT已經(jīng)在美國標記了970多處房產(chǎn)，提供低至50美元的入門點。
大約88%的用戶投資低于5，000美元，這表明小規(guī)模投資者的強烈興趣，他們希望在沒有完全所有權(quán)或長期承諾的情況下進行房地產(chǎn)投資。
零售參與度的上升反映出人們對管理現(xiàn)實世界資產(chǎn)的區(qū)塊鏈基礎(chǔ)設施的信心不斷增強。但該系統(tǒng)仍然面臨關(guān)鍵摩擦點。
最大的問題之一是缺乏跨平臺互操作性。一旦購買代幣，將其轉(zhuǎn)移或出售到發(fā)行平臺之外仍然很復雜，并且通常受到限制。
一些金融機構(gòu)正在開始解決這一限制。Swift與Chainlink以及花旗和紐約梅隆銀行等銀行合作，正在開發(fā)用于實現(xiàn)代幣化資產(chǎn)的跨網(wǎng)絡轉(zhuǎn)移的系統(tǒng)，并旨在創(chuàng)建一個統(tǒng)一的層，用于在傳統(tǒng)金融軌道和去中心化基礎(chǔ)設施之間移動資產(chǎn)。
如果成功實施，此類框架可以改善流動性并簡化跨平臺交易或持有房地產(chǎn)代幣的方式。
美國市場已經(jīng)表現(xiàn)出強勁的勢頭。這種動力很大一部分不僅來自銀行，還來自正在擴大所有權(quán)定義的另類投資平臺。
例如，Parcl允許用戶交易房地產(chǎn)價格指數(shù)風險敞口，而不是持有基礎(chǔ)資產(chǎn)，將重點從財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)向基于績效的風險敞口。
此類資產(chǎn)類別正在成為代幣化的主要候選者，特別是在私募市場的基金經(jīng)理尋求實現(xiàn)資本來源多元化并減少對住宅物業(yè)的依賴之際。
盡管取得了這一進展，但監(jiān)管仍然落后。在美國，關(guān)于代幣化財產(chǎn)如何適應抵押貸款結(jié)構(gòu)和更廣泛的法律框架的問題正在減緩其采用。為了擴大代幣化規(guī)模，這些法律和監(jiān)管不確定性需要更明確的解決方案。
代幣化迪拜房地產(chǎn)的回報
全球?qū)Υ鷰呕康禺a(chǎn)的興趣正在增強。德勤表示，到2035年，該市場可能從2024年的3000億美元增長到4萬億美元，復合年增長率超過27%。
預計海灣合作委員會地區(qū)將為這一增長做出有意義的貢獻。預計2025年地區(qū)房地產(chǎn)規(guī)模將達到4.67萬億美元，代幣化格式可能會在未來交易中占據(jù)相當大的份額。
迪拜早期推動受監(jiān)管的代幣化平臺，以及沙特阿拉伯出現(xiàn)的類似發(fā)展，可能有助于塑造這條道路。
投資機會的種類也在不斷擴大。Prypco Mint專注于迪拜的零售和奢侈品部門，而美國- RealT和Lofty等平臺提供住宅和租賃物業(yè)的機會。
其他地區(qū)也做出了貢獻，歐洲度假屋、城市公寓和數(shù)據(jù)中心等替代資產(chǎn)進入代幣化投資組合。
Securities等公司現(xiàn)在正在將這些房產(chǎn)捆綁到代幣化房地產(chǎn)基金中，使投資者能夠在資產(chǎn)類型和地區(qū)獲得多元化的投資。
回報取決于細分。正如麥肯錫全球私人市場報告所指出的那樣，2024年，數(shù)據(jù)中心的回報率為11.2%。與此同時，迪拜的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)一直表現(xiàn)出5%至8%的年升值。
除了價格增長之外，代幣化房地產(chǎn)還可以提供收入。租金收益通常作為股息分配給投資者，從而產(chǎn)生資本收益和被動回報的混合體。
然而，績效因資產(chǎn)和策略而異。具有強大基本面（包括位置、需求和穩(wěn)定入住率）的房產(chǎn)往往會提供更可靠的結(jié)果。
平臺層也很重要。大多數(shù)代幣化房地產(chǎn)平臺收取1%至3%的年費，這可能會影響最終回報。
在盡職調(diào)查過程中應考慮收入分配結(jié)構(gòu)、流動性選擇、二級市場可用性和回購機制等因素。
局限性依然存在。雖然代幣化提高了準入和運營效率，但二級市場的流動性仍然不平衡。如果沒有活躍的買家，代幣可能很難出售，而且價格發(fā)現(xiàn)仍然不一致。
與更廣泛的加密基礎(chǔ)設施的連接也會帶來波動性風險。依賴原生代幣或數(shù)字錢包的平臺可能會看到與更廣泛的市場走勢相關(guān)的價值波動。
法律和稅收框架仍在發(fā)展中。各個司法管轄區(qū)對代幣化資產(chǎn)的分類方式各不相同，尤其是在資本收益、股息收入和投資者保護方面。
隨著監(jiān)管機構(gòu)繼續(xù)解決這些差距，環(huán)境預計將會成熟，但新規(guī)則可能會影響稅收負擔、國際參與以及平臺和投資者的持續(xù)合規(guī)要求。
代幣化房地產(chǎn)的吸引力不在于取代傳統(tǒng)的財產(chǎn)所有權(quán)，而在于重塑誰可以參與以及如何參與。增長潛力顯而易見，但成熟的市場仍將取決于明智的選擇和現(xiàn)實的預期。
